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Quórum baixo, assembleia prolongada, brigas, e nada decidido. Quem quer participar de uma reunião desse tipo?

Para evitar que essa cena de terror aconteça no seu condomínio, o SíndicoNet elaborou um passo a passo de como uma assembleia deve ser preparada e conduzida. Confira:
Preparação dos participantes

• A parte anterior à assembleia é o primeiro passo para garantir que o evento transcorra com organização e tranquilidade. A convocação deve ser feita como manda a convenção do condomínio – caso contrário, as decisões tomadas pela coletividade podem ser invalidadas judicialmente.
• O ideal é municiar o condômino com todo o tipo de informação possível antes da reunião, para que ele tenha tempo de refletir sobre os dados, elaborar perguntas e até de trocar algumas ideias com os vizinhos. Dessa forma, ninguém se sente surpreso com o valor do reajuste da taxa ou com o preço da pintura da fachada no momento da assembleia.
• O uso da internet pode ser um aliado importante para este fim. Por isso, ferramentas como listas de e-mails, facebook, site do condomínio, blogs, fóruns, assembleia virtual, podem ser extremamente úteis para promover e antecipar o debate entre os participantes.
• Outro item importantíssimo para que a futura assembleia tenha um bom andamento é a definição das pautas. Estas devem ser claras, pertinentes, necessárias e não muito extensas. A quantidade também é determinante. O máximo recomendado são quatro pautas por assembleia, para evitar que o evento se alongue demais.
• Atrair os condôminos é fundamental. Coloque observações no edital, como: “A sua presença é indispensável para o bom andamento e valorização do nosso patrimônio”; “Os ausentes, por Lei, deverão acatar com todas as decisões tomadas”. O síndico e a administradora devem continuar chamando os condôminos para a reunião, com lembretes no quadro de avisos do condomínio, quinze dias antes, uma semana antes, dois dias antes do evento e na própria data também. (veja aqui mais dicas sobre como ter uma assembleia cheia)

• Aprovação de contas: Mande antes da reunião uma prévia do que será falado. Um atualizado das despesas do condomínio, com o quanto se gasta atualmente com pessoal, concessionárias, e principais itens de manutenção. Para a ocasião, as pastas devem estar todas aprovadas pelo conselho, que deve vistá-las mensalmente. (saiba mais sobre prestação de contas)
• Previsão orçamentária: Envie, com antecedência, os valores já com reajustes previstos para o período – inflação de contratos, reajustes, média de dissídio. (saiba mais sobre previsão orçamentária)
• Eleição de síndico: caso haja mais de um interessado, é possível que os mesmos conversem com o síndico atual com antecedência e mandem para os outros condôminos suas propostas de trabalho. (saiba mais sobre candidaturas a síndico)
• Convocações específicas: – envidraçamento de sacadas ou obras, por exemplo – : o síndico pode já mandar os orçamentos colhidos, e as informações técnicas com antecedência.

Ambiente

• Antes da reunião começar, se possível, coloque uma música ambiente suave, ou até um DVD com um tema leve. Músicas agitadas não são recomendadas. Outro toque simpático é oferecer um cafézinho com biscoito para os presentes. Esse tipo de cuidado vai criando um ambiente mais propício para a conversa e para o entendimento entre os vizinhos.
• Se possível também, as cadeiras podem ser dispostas em um círculo, facilitando a comunicação face-a-face.
• Inicie sempre no horário (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participação da primeira dificilmente é alcançada).
• Mantenha o material (orçamentos, provisão orçamentária, extratos bancários, fotos de obras e serviços etc.) organizado e, se possível, mostre aos condôminos por meio de retro-projetor ou computador, por exemplo, tornando a reunião menos cansativa.
• Outra boa medida é levar cópia da Convenção e do Regulamento Interno, para possível consulta.

CONDUÇÃO DA REUNIÃO

O primeiro passo é decidir pelo presidente da mesa. Peça fundamental para o bom andamento do evento, o recomendável é que o presidente seja alguém respeitado por todos, neutro e que não pertença a nenhuma “panelinha” do condomínio.

• Prestação de contas: de 20min a 25 min
• Previsão orçamentária: de 10 min a 15 min
• Eleição: geralmente feita por aclamação, 5 minutos. Mas se houver mais candidatos, calcule 3 minutos para cada um
• Aprovação de obras: de 15 min a 20 min

• “Esse assunto será debatido mais tarde”
• “Me desculpe, mas o tema não é de interesse coletivo”
• “O item já foi discutido e aprovado”
• “Senhores, temos mais três minutos para decidir sobre esse assunto, depois passamos para o próximo item da pauta”
• “Esse tema não está na pauta do dia”
• “Podemos discutir esse assunto em particular”

Ânimos exaltados

Depois da reunião:

Fonte: SíndicoNet

A recomendação do Sindicato da Habitação é sempre evitar longos e custosos processos judiciais e, para isso, criou em 2006 a Câmara de Mediação que resolveu 95% dos casos mediados no primeiro semestre deste ano
15/12/2014

Quando o assunto envolve problemas entre vizinhos de condomínios a melhor alternativa é solucionar a questão da forma mais simples: por meio de uma boa conversa. “Um processo pode se arrastar por anos na Justiça até ser julgado e concluído”, alerta o coordenador da Câmara de Mediação do Secovi-SP, Márcio Chéde.

Para os casos que chegam à Câmara de Mediação do Sindicato, o índice de acordo atinge 95%, afirma Chéde, que adiciona: “O caminho para a solução dos conflitos é a conciliação.”

Desde a sua implantação em 2006, o Câmara já efetuou 530 mediações que resultaram em 479 acordos. O índice de sucesso é alto: 90% dos casos resultam em acordo.

Os assuntos mais reclamados na Câmara de Mediação do Secovi-SP são da área de condomínios (60%). Destes, 30% são casos relacionados a barulho, 20% a vazamentos, 20% a vagas de garagem e os outros 20% são referentes a animais, 10% a outros.

Na opinião do coordenador da Câmara de Mediação do Sindicato, “não existe um tipo de problema mais difícil de resolver”. Os outros 40% dos casos são referentes à área de incorporação, compra e venda, entre outros segmentos da cadeia imobiliária.

Acordo – Segundo Chéde, o primeiro passo para sanar desentendimentos é, portanto, tentar resolvê-los através da Mediação. A Câmara de Mediação do Secovi-SP conta com equipe de mediadores treinada para auxiliar às partes a alcançarem um acordo . Para tanto, estipula uma taxa de R$ 200 na adesão ao serviço e R$ 100 a hora do mediador (valor que pode ser divido entre as partes em conflito). A maioria dos casos é solucionada em dois encontros, mas alguns podem exigir até cinco sessões.

A mediação é vista como uma excelente prática para resolução de conflitos. Além da redução na abertura de processos e no tempo de espera para obtenção de decisões judiciais, a mediação contribui, sobretudo, para a construção de uma cultura de paz, pois torna possível às partes , auxiliadas por um mediador competente e imparcial , que resolvam suas divergências consensualmente.

É um caminho alternativo para casos tradicionalmente tratados na Justiça comum e que levam anos para serem resovidos, gerando desgaste. Um mediador imparcial, que não precisa ser advogado, mas tem uma formação específica, ajuda duas ou mais pessoas a se comunicarem melhor, a compreenderem seus conflitos e a encontrarem, fora dos tribunais, soluções negociadas para os problemas. São recomendadas de uma a cinco sessões privadas, com duração aproximada de uma hora.

A Câmara de Mediação do Secovi-SP foi implantada em maio de 2006, e atende todos os segmentos da cadeia imobiliária.

Principais vantagens:

1) Processo sigiloso e rápido;
2) Recupera o valor da palavra e resgata a relação entre as pessoas;
3) Menor desgaste emocional e financeiro
4) Resolução do conflito de forma amigável , com soluções satisfatórias a todos.

Fonte: www.secovi.com.br

O problema de cães em condomínios sempre foi bastante debatido, seja quanto à proibição de mantê-los nas unidades, ao barulho que produzem ou ao perigo que alguns oferecem aos moradores.

Os condomínios podem ser de apartamentos ou de casas. Em ambos há as partes privativas (casas e apartamentos) e as áreas comuns (hall de entrada, elevadores, vias de acesso, corredores, etc.).

São eles regidos por leis internas (convenções condominiais e os regulamentos internos) e, no que silenciam, aplica-se o Capítulo IV do Código Civil, “Do Condomínio Edilício”, artigos 1.331 a 1.358. Em Direito, utiliza-se também a jurisprudência (conjunto de decisões dos tribunais), para interpretação das leis.

Extraímos, do Código Civil, que são direitos dos condôminos “usar, fruir e livremente dispor de suas unidades” e “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.

A lei não fala absolutamente nada com relação a animais domésticos, mas a jurisprudência se inclina no sentido de permitir a sua presença nos condomínios. Dessa forma, mesmo que a convenção condominial proíba, a manutenção de cães em condomínios é permitida, ainda que através de uma ação judicial.

Mas, naturalmente, o direito de ter cães em condomínios sofre limitações, encontradas no próprio Código Civil que no artigo 1.336 diz que o condômino não pode utilizar suas unidades (e por extensão as áreas comuns) “…de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores…”.

Daí facilmente concluímos que, apesar de não estar disposto o número de cães permitidos num apartamento ou casa integrante de um condomínio, vale o bom senso. Ou seja, podem-se ter cães em número tal que não perturbem a ordem, o sossego, higiene e sono dos demais moradores, não exalem mau cheiro, etc.

Há restrição, também, quanto às raças que representem ameaça à segurança das pessoas. Embora haja muita discussão a respeito, são tidas como violentas, dentre outras, Rotweiller, Fila, Mastim, Dobermann e Pit Bull. Inclusive há lei municipal, no sentido de que esses cães somente podem transitar nas vias públicas, parques, etc., usando focinheira, na guia, e por pessoas que tenham força suficiente para detê-los no caso de ameaçarem pessoas ou outros animais.

Muitos proprietários de cães se defendem, alegando que apesar da raça ser considerada feroz, os dele foram criados com muito carinho e são incapazes de ferir alguém ou atacar outro animal. Mas a recomendação é que não sejam levados a viver em condomínios. Por mais dóceis que sejam, na melhor das hipóteses, causam medo aos outros moradores.

E é importante acrescentar, leitores da Cães Amigos, que se o cão causar algum dano a outrem, a responsabilidade pela indenização cabe ao seu dono.

Independentemente da agressividade, entretanto, o regulamento interno dos condomínios costuma normatizar a vida dos cães. Dentre as mais comuns, destaca-se a proibição de andarem sem coleiras e guias nas áreas comuns, de fazerem suas necessidades fisiológicas nelas, de somente serem transportados pelos elevadores de serviço, etc.

Muitos compram filhotes de cães motivados pelo entusiasmo, pois geralmente são bonitos e admiráveis. Mas não se pode esquecer que eles crescem, às vezes, muito. Muitos problemas em condomínios são causados pelo latido e uivo dos cães que incomodam os outros, porque são deixados sós nas unidades condominiais durante todo o dia e, por vezes, finais de semana inteiros.

É importante finalizar advertindo que maus-tratos a animais são considerados crimes pela lei do meio ambiente, sujeitando o infrator à prisão e multa.

Fonte:

Daphnis Citti de Lauro é advogado e autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas”
www.dclauro.com.br

Você mora num prédio e acha que a taxa de condomínio está muito alta porque a administração é amadora e desperdiça dinheiro? Empresas especializadas em gestão condominial prometem auxiliar o síndico a fazer um check-up completo no condomínio para economizar de 5% a 30% por mês.

Será que vale a pena? Qual a diferença entre essas empresas e as tradicionais administradoras? Especialistas dizem que é preciso tomar cuidado ao contratar o serviço porque pode significar apenas mais gastos.

E o advogado Michel Rosenthal Wagner, especializado em Direito Imobiliário, alerta: cuidado com eventuais serviços casados oferecidos por essas empresas. Em alguns casos, em vez de diminuir o condomínio, ele pode até aumentar.

Fernando Araújo, diretor da Soma 7 Gestão Condominial, diz que o serviço é útil. Segundo ele, dos cerca de cem condomínios já atendidos pela empresa, nunca houve um prédio em que não existisse ao menos um problema.

“O trabalho da gestão condominial é fazer uma auditoria em todos os processos do prédio para verificar possíveis irregularidades e assim melhorar não só o funcionamento do prédio, mas também diminuir os custos”, declara Araújo.

Como exemplo, ele diz que mudar um prestador de serviços caro demais ou fazer uma cobrança mais eficaz dos inadimplentes possibilita a redução desta taxa de condomínio. Araújo diz que usualmente consegue uma redução de 10% na taxa e, dependendo da situação do prédio, pode obter até 30% de redução.

Já Marco Antônio Gomes de Castro, consultor no Rio de Janeiro em gestão de condomínios desde 1999, autor de livros sobre o assunto e com clientes por Brasil, Portugal, Espanha e Angola, é menos otimista. Diz que a redução costuma girar entre 5% e 10% da taxa.

Ele avisa ainda que o corte do condomínio é uma consequência lógica no decurso do tempo por conta da maior eficiência dos processos, mas, num primeiro momento, o valor pode até subir.

Como exemplo, ele cita o caso de um edifício que estava em situação ruim havia 30 anos e precisava de uma completa manutenção. A síndica era proprietária de 11 dos 19 apartamentos e nunca havia autorizado nenhuma manutenção.

“Nesse caso, a taxa aumentou, pois foi preciso fazer as obras necessárias para manter o prédio. Mas, ao longo do tempo a tendência é reduzir o valor, pois fazemos um planejamento de cinco anos para que o condomínio planeje suas contas e não tenha concentração de gastos.”

Despreparo do síndico é problema

Castro diz que são poucas as empresas que prestam o serviço de gestão condominial diferenciado e que a procura se dá não só para diminuir a taxa do condomínio, mas para dar um tratamento profissional.

Segundo ele, a quase totalidade das administradoras de condomínio no Brasil apenas trabalham com softwares para gerar os balancetes contábeis do condomínio e cobram caro pelo trabalho. “Há empresas que cobram R$ 9.000 para fazer apenas isso”.

“Normalmente, os síndicos não questionam nem exigem nada, pois não têm conhecimento, são pessoas que são colocadas lá muitas vezes contra a vontade e não têm experiência nem bagagem para exigir mais”, diz.  “Mas com a figura do síndico profissional isso tem mudado.”

Principais problemas são inadimplência e gestão inadequada

Para verificar se a taxa de condomínio está elevada demais, é possível usar o Ipevecon (Índice Periódico de Variação de Custos Condominiais), indicador da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

Por esse indicador, a média de condomínio de um imóvel de três dormitórios em São Paulo, por exemplo, estava em R$ 1.025 pela última medição, em setembro de 2013. “Se estiver muito acima disso, é sinal de que algo pode estar errado”, diz Araújo, da Soma 7.

Ele afirma que, nos prédios antigos, os principais problemas costumam ser falta de manutenção, obras pendentes e também inadimplência. Já nos prédios novos, além da inadimplência, o principal problema é mesmo a gestão inadequada do condomínio e falta de planejamento do orçamento.

“A administradora faz a parte burocrática do condomínio, ela faz documentação, manda folha de pagamentos, paga os impostos e eventualmente ajuda em algo que o síndico peça. Uma empresa de consultoria vai fazer um levantamento completo, inclusive de contratos, para identificar se está tudo em ordem e dizer exatamente para o síndico o que precisa ser feito”, diz Araújo.

Entidade diz que boa administradora dispensa consultoria adicional

Para Hubert Guebara, vice-presidente de condomínios do Secovi (Sindicato da Habitação), não é preciso ter gastos extras se o condomínio conta com uma boa administradora que, segundo ele, já faz todo o trabalho citado por Araújo e Castro e auxilia o síndico na gestão do condomínio.

“As administradoras de qualidade realizam mais de 150 atividades para o condomínio”, diz. “Mas a empresa não pode ir contra o que o síndico decide. Se a administradora diz que uma obra precisa ser feita e o condomínio não faz, a culpa é do condomínio, que não colocou em prática.”

Omar Anauate, diretor de Condomínios da Aabic, diz que nem sempre é possível reduzir as despesas do condomínio. “Vejo empresas que prometem redução de 30% na taxa, mas pergunto: como vão fazer isso? O barato às vezes sai caro.”

Anauate diz que a maior custo de um condomínio, de 50% a 60% da taxa, é com despesas de pessoal. “Às vezes não há como reduzir a hora extra do funcionário, vai ter de mandar embora. Nesse caso, haverá um aumento da taxa, para só depois diminuir.”

“E se a sugestão for trocar um contrato de manutenção de jardim que cobra R$ 500 por um que cobra R$ 250 e acaba com o jardim? Lá na frente vai ter que mandar fazer o jardim de novo. Então é preciso cuidado com promessas.”

O que é melhor para o condomínio? Um síndico morador, que seja proprietário e esteja presente na vida do condomínio ou um síndico terceirizado, que tenha um relacionamento mais distante com moradores e funcionários e de quem é mais fácil cobrar uma gestão profissional?

A resposta, segundo especialistas consultados, vai depender, principalmente, do tamanho do condomínio. Assim, o síndico morador serviria bem aos prédios menores, desde que auxiliado por uma boa administradora.

O síndico terceirizado tem sido uma demanda dos condomínios residenciais com muitas unidades e também dos condomínios comerciais.

Com o aumento dos condomínios-clube, a procura pelo síndico tercerizado vem aumentando, mas ainda é majoritária a opção pelo síndico morador, segundo Hubert Gebara, vice-presidente de condomínios do Secovi, o Sindicato da Habitação.

“Particularmente, acho melhor o síndico morador porque ele é uma sombra, está ali presente, todo mundo sabe que está pelo prédio. Mas reconheço que isso é mais difícil em condomínios maiores, porque senão o síndico teria que parar de fazer tudo para cuidar do prédio. Já o síndico profissional serve melhor aos condomínios muito grandes, que precisam ser administrados como uma empresa”, diz.

Para Omar Anauate, diretor de condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), é preciso ter cuidado com a real necessidade de contratação de um síndico profissional.

Segundo ele, o síndico morador costuma ter como remuneração a isenção da taxa de condomínio, mas um síndico profissional pode custa cerca de R$ 9.000. “É quase como se contratasse uma outra administradora. Precisa valer muito a pena”, diz.

Síndicos profissionais podem custar até R$ 15 mil

Segundo Fernando Araújo, da Soma 7 Gestão Condominial, o síndico profissional é um gasto a mais, “mas vale a pena”. Segundo ele, há síndicos que custam até R$ 15 mil por mês.

“Mas é um profissional que entende de legislação, contratação, tem experiência. Nos condomínios-clube, lida-se com orçamentos de R$ 10 milhões por ano e um volume de 300, 400 apartamentos. Não é um trabalho para amador.”

Araújo afirma que outro tipo de condomínio que também tem demandado a contratação dos síndicos terceirizados são aqueles muito ricos, com poucas unidades, em que ninguém tem tempo nem vontade de se expor num cargo de síndico.

“Um embaixador, um executivo não quer ter esse trabalho e esse desgaste”, diz.

Vantagem do síndico terceirizado é gestão profissional do condomínio

A maior vantagem do síndico profissional, segundo Marco Antônio Gomes de Castro, consultor de condomínios no Rio de Janeiro, autor de livros sobre o assunto e ele mesmo um síndico terceirizado, é que o síndico ou gestor profissional tem a vantagem de ser desprovido de vínculos com moradores e empregados, o que facilita a gestão profissional do condomínio.

Para ele, o principal erro dos condomínios ao escolher o síndico, é relegar esse trabalho como se fosse de uma importância menor.

“Escolhem pessoas para tapar um buraco, quebrar um galho, mas se esquecem de que o síndico, pela lei, é aquele que responde civil e criminalmente pelo condomínio.”

Síndico responde cível e criminalmente pelo condomínio

Segundo a lei, compete ao síndico:

• Convocar assembleias;
• Representar o condomínio legalmente;
• Informar imediatamente sobre problemas judiciais ou administrativos;
• Cumprir e fazer cumprir a convenção e as determinações da assembleia;
• Zelar pela conservação das áreas comuns e pela prestação de serviços;
• Elaborar o orçamento da receita e da despesa a cada ano;
• Cobrar dos condôminos as contribuições e as eventuais multas;
• Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
• Realizar o seguro do prédio.

O ideal, para escolher um síndico, tanto morador quanto profissional, é avaliar o currículo da pessoa, cursos que já fez, inclusive antecedentes criminais.

Segundo o Secovi, há cerca de 190 mil condomínios no Brasil, sendo 40 mil só na cidade de SP. Em todo o estado de SP há cerca de 6 milhões de moradores e usuários de condomínios.

Não há estatísticas sobre quantos são administrados por síndicos moradores ou terceirizados.